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樓板價(jià)夠高 兩年內房?jì)r(jià)泗涇破四內環(huán)超十萬(wàn)?

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[導讀] 樓盤(pán)量供應、房?jì)r(jià)走勢、成交量、新開(kāi)盤(pán)...這些常常被我們視為樓市風(fēng)向標,我們也常常用這些數據來(lái)分析1個(gè)板塊的發(fā)展和潛力。

樓盤(pán)量供應、房?jì)r(jià)走勢、成交量、新開(kāi)盤(pán)... ,這些常常被我們視為樓市風(fēng)向標,我們也常常用這些數據來(lái)分析1個(gè)板塊的發(fā)展和潛力。而如果追根溯源,其實(shí)土拍是能直接反映這個(gè)的,當區域內屢屢出現“面粉貴過(guò)面包”,板塊的潛力定是毋庸置疑的。

樓板價(jià)與房?jì)r(jià)

一:樓板價(jià)與房?jì)r(jià)的計算方法

所謂樓板價(jià)通俗的講就是,樓房所占用的土地,土地轉讓金,折合到樓房的面積上,產(chǎn)生的房?jì)r(jià),不算樓房的工程量造價(jià),比如土地價(jià)值40000萬(wàn),上面有100000平米的樓房,樓板價(jià)就是土地價(jià)值除以樓房面積4000元/平米(舉例)。

而其中樓房的工程量造價(jià)就大有文章了,直接會(huì )影響到房?jì)r(jià)的高低。其中建筑成本、設計成本、管理和稅費等自不用說(shuō),更有我們看不到的灰色地帶。在這里我們繼續小算一筆:

舉例,有一樓盤(pán),占地面積2萬(wàn)平米,總建筑面積17萬(wàn)平米,其中計入容積率為10萬(wàn)平米,容積率為5。土地購置成本為

10億,建安造價(jià)4億,計算房屋成本。

樓板價(jià)=1000000000÷170000=5822元/平米,建安成本==400000000÷170000=2353元/平米;

如果動(dòng)遷成本=800元/平米,設計費監理費咨詢(xún)費=500元/平米,配套成本=500元/平米,資金成本=400元/平米,管理成本=300元/平米,稅費成本=3000元/平米;

那么Σ成本=土地成本+建安成本+動(dòng)遷成本+設計費監理費咨詢(xún)費+配套成本+資金成本+管理成本+稅費成本

=5882+2353+800+500+500+400+300+3000=13735元/平米。

這只是按照一般標準算出來(lái)的成本總價(jià),開(kāi)發(fā)商肯定是要盈利的,10%左右的利潤率還是比較合理的,那么定價(jià)起碼要15000元/平米~

結論:5882元/平的樓板價(jià),賣(mài)出了15000元/平的單價(jià),房?jì)r(jià)就是這樣來(lái)的~

二:樓板價(jià)對房?jì)r(jià)的影響

樓板價(jià)除了直接影響房?jì)r(jià)外,更多的是帶來(lái)的一種“鼓動(dòng)”作用。面粉比面包貴的現象每年總有那么幾例,所拍土地的價(jià)格都要高于在售的樓盤(pán),再加上那些七七八八的成本,等樓盤(pán)建成后,要價(jià)肯定要遠遠高于現在的在售樓盤(pán)。另外,如果我正在賣(mài)著(zhù)這個(gè)地塊邊上的房子,那么我不提價(jià)才怪!一連串的連鎖效應甚至能夠帶動(dòng)整個(gè)區域房?jì)r(jià)的上漲!

結論:樓板價(jià)絕大可能帶動(dòng)區域整體房?jì)r(jià)

三:一般工程開(kāi)發(fā)周期

從拿地到開(kāi)盤(pán),理論上要在兩年內完成。樓板價(jià)這么高的項目,兩年后能否預示著(zhù)區域內房?jì)r(jià)要漲?

 

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